2019的北京樓市，比往年多了些新氣息。
但無(wú)論如何，作為一線城市，北京絕對(duì)有駐守價(jià)值。
2019年最后一個(gè)工作日，北京完成年度最后一場(chǎng)土拍，限競(jìng)房地塊，成交價(jià)69億元，溢價(jià)率13.23%，也將全年土拍成交總額鎖定在1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%。
這是2019年北京樓市的縮影。
從限競(jìng)房元年之戰(zhàn)到豪宅維權(quán)退房，從“房租飛漲”到長(zhǎng)租公寓爆雷，這個(gè)試錯(cuò)率極低的市場(chǎng)每天都上演著幕幕大戲。在此背景下，中小房企生存空間被大房企加速擠壓，后者市占率進(jìn)一步提升，前十強(qiáng)房企洗牌，既有抱團(tuán)取暖，也有逆勢(shì)突圍。
無(wú)論如何，北京作為一線城市，絕對(duì)有駐守價(jià)值。雖政策嚴(yán)苛，但2000多萬(wàn)的人口基數(shù)讓市場(chǎng)需求依然旺盛；雖周期跌宕起伏，但論市場(chǎng)健康程度，也非任何一個(gè)二三線城市可以比肩。
土地：全年成交金額下降40%
盡管經(jīng)歷了創(chuàng)下316億元單日成交記錄的土拍盛宴，但低迷依然是今年北京土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
11月26日這場(chǎng)北京土拍，被眾多媒體形容為史無(wú)前例的“武林大會(huì)”。當(dāng)日，12宗土地集中釋放（1宗流拍），30家房企競(jìng)拍，成交價(jià)316億元。當(dāng)日既有較高溢價(jià)率49.3%，亦有零溢價(jià)底價(jià)成交，全天平均溢價(jià)率在20%左右。
諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月29日，北京市土地**全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%，成交總建設(shè)用地面積447.94萬(wàn)平方米，而去年為639.02萬(wàn)平方米，下降約30%。
2019年全年，北京市國(guó)土局共推出72宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中成交63宗地塊，流拍7宗，中止出讓2宗。
此前有媒體報(bào)道，2019年北京出讓土地平均溢價(jià)率僅16%，而2017年成交土地溢價(jià)率則為28%。
諸葛找房研究人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“由于市場(chǎng)下行，房企回款速度放慢，現(xiàn)金流較為困難，北京土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，土地成交溢價(jià)率較低，部分地塊以底價(jià)成交，因此2019年土地成交總金額會(huì)下降較為嚴(yán)重。”
北京曾是各房企重倉(cāng)布局的目標(biāo)，但由于限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房的預(yù)期利潤(rùn)模糊，部分開發(fā)商在京拿地意愿降低，其余的出手更加謹(jǐn)慎。今年排名行業(yè)前三的拿地大戶萬(wàn)科、碧桂園、保利在北京土拍中表現(xiàn)冷淡，萬(wàn)科、碧桂園分別參與聯(lián)合拍地，各拿下一個(gè)項(xiàng)目，而保利沒有在北京拿地。
值得注意的是，朝陽(yáng)區(qū)2019年的土地出讓金達(dá)276.98億元，居于北京各區(qū)之首。大興區(qū)出讓土地建設(shè)用地面積達(dá)88.21萬(wàn)平方米，成為今年北京出讓土地較多的城區(qū)。
限競(jìng)房：供應(yīng)井噴與去化憂患同存 新房網(wǎng)簽創(chuàng)歷史新低


圖片來(lái)源：安居客
2019年是北京樓市的限競(jìng)房元年，其市場(chǎng)供應(yīng)占據(jù)了樓市的半壁江山。在今年成交的63宗地塊中，40宗為限競(jìng)房地塊，占比約63.5%。
瀛海府是北京首個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，一期開盤當(dāng)日全部售罄。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探瀛海府時(shí)，銷售人員曾表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。
入市之初，由于明顯低于市場(chǎng)均價(jià)，限競(jìng)房一度受到了市場(chǎng)追捧。但是，此后北京的限競(jìng)房銷售遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期般火爆，順銷期降價(jià)、同質(zhì)化嚴(yán)重已成為常態(tài)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京入市限房?jī)r(jià)項(xiàng)目36個(gè)，供應(yīng)21251套，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有4196套，占比僅19.7%。實(shí)際銷售比例不足40%，庫(kù)存過(guò)萬(wàn)套。
目前，北京累計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房土地合計(jì)84宗地塊，85個(gè)項(xiàng)目，797萬(wàn)平方米。未來(lái)一年，北京要入市的限競(jìng)房住宅土地在550萬(wàn)平方米左右，約5萬(wàn)套限競(jìng)房。
對(duì)于限競(jìng)房來(lái)說(shuō)，開盤能去化3～4成就已經(jīng)是及格，而如果可以賣掉一半，就已經(jīng)屬于優(yōu)秀。根據(jù)諸葛找房的榜單，在今年銷售前十的項(xiàng)目中，僅有瑞悅府一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，成交金額35.72億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“目前，限競(jìng)房項(xiàng)目已開始出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，在供應(yīng)集中且銷售難度較大的區(qū)域，限競(jìng)房有可能開始出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)?！?br>供應(yīng)井噴和成交量萎縮帶來(lái)整體商品房庫(kù)存的大幅上漲。當(dāng)下樓市商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)接近7萬(wàn)套，刷新近3年較高記錄。
此前有媒體報(bào)道，截至12月28日，北京市新建期房成交套數(shù)僅有25151套?？紤]到12月29日是本年度最后一個(gè)工作日，且近期日網(wǎng)簽量穩(wěn)定在300套左右，因此2019年新建期房成交套數(shù)大概率刷新歷史記錄，成為北京自2005年有網(wǎng)簽歷史記錄以來(lái)較差的一年。
銷售：十強(qiáng)公司“大換血” 中高端項(xiàng)目受熱捧
樓市賽道的轉(zhuǎn)換，意味著不同房企的命運(yùn)，一個(gè)新的格局已經(jīng)慢慢生成。但在容錯(cuò)率極低的北京樓市，轉(zhuǎn)型之路并不好走。
據(jù)諸葛找房，今年在北京銷量前十的房企共完成1378.1億元銷售額，比2017年縮水31.3億元，下降約2%，但部分房企把握機(jī)遇，高歌猛進(jìn)，促使榜單實(shí)現(xiàn)了“大換血”。


圖片來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心
具體來(lái)看，首開以264.46億元蟬聯(lián)銷冠，萬(wàn)科以201.15億元守住第三；中海、金地彎道車，排名較2017年分別上升22名、17名，位于第三和第七；金茂、九龍倉(cāng)也加速趕，挺進(jìn)前十。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年前6個(gè)月，首開完成全年目標(biāo)的30%；今年前10個(gè)月，首開僅完成全年目標(biāo)的50%。而到了12月初，首開在北京區(qū)域品牌發(fā)布會(huì)上表示，2019年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右。不過(guò)，最后兩個(gè)月完成全年千億目標(biāo)的50%，首開的銷售業(yè)績(jī)，成為2019年北京房企的較大謎題。
而港資豪宅操盤手九龍倉(cāng)在京首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，亦成為市場(chǎng)重要的風(fēng)向標(biāo)。“我們的項(xiàng)目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過(guò)來(lái)的?！变N售人員曾如是向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“這附近以豪宅居多，周邊新房房?jī)r(jià)都已經(jīng)賣到10萬(wàn)+了，我們作為限競(jìng)房，價(jià)格上會(huì)很有優(yōu)勢(shì)?！?br>此外，記者留意到，2019年全年銷售前十的項(xiàng)目中有七成為中高端項(xiàng)目。


其中，中海寰宇天下瞄準(zhǔn)石景山區(qū)4年來(lái)商品房住宅供應(yīng)斷檔的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)103.18億元銷售額，以37億元優(yōu)勢(shì)穩(wěn)坐之一；亦莊金茂府、景粼原著分別以66.04億元、45.97億元緊隨其后。
諸葛找房研究人員表示：“房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭基本上已經(jīng)結(jié)束，但大多數(shù)房企為快速回籠資金，在下半年采取了高周轉(zhuǎn)模式，促使北京的行業(yè)銷售規(guī)模仍處于高位?！?br>租賃：同比漲幅未5% 租金依舊高企
長(zhǎng)租公寓在2019年的舞臺(tái)上出盡風(fēng)頭，租賃市場(chǎng)亂象叢生，漲價(jià)、爆雷、甲醛等敏感詞令其時(shí)刻處于風(fēng)暴眼。
5月，北京首個(gè)企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目萬(wàn)科翡翠書院?jiǎn)?dòng)預(yù)租，“10年180萬(wàn)元”備受爭(zhēng)議。
7月，北京“房租飛漲”話題發(fā)酵，我愛我家前副總裁胡景暉高調(diào)宣稱資本推高房租，矛頭直指蛋殼和自如，一時(shí)群情激憤。
此后，自如、蛋殼等10家企業(yè)，共同承諾落實(shí)北京市住建委等機(jī)構(gòu)“三不得”要求，并拿出手*計(jì)過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。一些長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)還承諾，未來(lái)新增租賃房源維持租金不漲，續(xù)約房源漲幅不過(guò)5%。


然而數(shù)據(jù)不容樂觀。
據(jù)安居客《2019年中國(guó)住房租賃報(bào)告》，1～11月，北京市租金同比漲幅雖然沒有過(guò)5%，但從價(jià)格段看，北京租賃房源的整套租金價(jià)格高于4500元/月的占比61.5%，千元以下的房源占比僅2%。
供應(yīng)方面，今年上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國(guó)前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%，但是京津冀城市群供應(yīng)量同比減少7%，為唯一負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域。
與此對(duì)應(yīng)的是，1～11月北京的租房需求同比漲幅達(dá)30.9%。戶型需求方面仍以對(duì)價(jià)格敏感的剛需為主，北京對(duì)于一房的租賃需求量占比50%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示：“對(duì)于租金的上漲以及長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)更會(huì)加強(qiáng)管理。因此2019年在繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)住房試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，推動(dòng)租賃市場(chǎng)健康有序有質(zhì)量發(fā)展，也將是租賃政策的之一。”

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整大勢(shì)開始確立
自9月份以來(lái)，中國(guó)100個(gè)受監(jiān)測(cè)城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量呈現(xiàn)逐月遞增態(tài)勢(shì)，加之多地土地市場(chǎng)熱度明顯減退，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整大勢(shì)開始確立。
中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍2日在北京表示，自9月份以來(lái)，中國(guó)100個(gè)受監(jiān)測(cè)城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量呈現(xiàn)逐月遞增態(tài)勢(shì)，加之多地土地市場(chǎng)熱度明顯減退，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整大勢(shì)開始確立。


白彥軍當(dāng)日在“中指市場(chǎng)形勢(shì)報(bào)告分享會(huì)”上指出，從過(guò)去幾輪房地產(chǎn)周期來(lái)看，當(dāng)百城中有40-50個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌之時(shí)，整體樓市就已建立下行趨勢(shì)。據(jù)其監(jiān)測(cè)，2019年12月份，百城中已有36個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，較去年9月份的水平翻一番，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始確立調(diào)整態(tài)勢(shì)。特別是三四線城市，年末房?jī)r(jià)漲幅收縮明顯。
除房?jī)r(jià)外，新房成交量和土地市場(chǎng)也釋放出調(diào)整的信號(hào)。白彥軍指出，目前核心城市交易備案數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定狀態(tài)但已顯示出回落趨勢(shì)。去年各大城市土地流拍數(shù)量顯著增加，甚**于樓市相對(duì)低迷的2014年。樓面土地價(jià)格也出現(xiàn)小幅下降，而過(guò)去兩年這一數(shù)據(jù)一直保持高速增長(zhǎng)。
不過(guò)，這并不意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入寒冬。白彥軍表示，目前百城住宅均價(jià)仍在上行，而且大部分城市房?jī)r(jià)調(diào)整幅度并不大，只是與2016年至2019年的較快上漲相比會(huì)有明顯回落。數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.25%，漲幅較上月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。
展望2019年，白彥軍預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模相比去年回落5%左右。分各線城市看，白彥軍說(shuō)，一線城市房地產(chǎn)交易量穩(wěn)中有升。二線城市分化明顯，天津、濟(jì)南、鄭州等城市調(diào)整壓力較大，而中西部省會(huì)城市如西安、成都、昆明等仍有市場(chǎng)窗口期存在。三四線城市受到棚改貨幣化安置比例下降影響，將會(huì)有較大的下行壓力。


招商證券地產(chǎn)首席分析師趙可也在此間表示，2019年10月份以來(lái)，中國(guó)許多城市住房按揭貸款利率出現(xiàn)下行趨勢(shì)，這代表行業(yè)向著寬松的方向發(fā)生邊際改善。他認(rèn)為，后續(xù)三個(gè)季度，這一指標(biāo)都在改善的趨勢(shì)之下，未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大跌。
在結(jié)構(gòu)方面，趙可認(rèn)為，受到因城施策的調(diào)控政策影響，各城市會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)、財(cái)力水平和市場(chǎng)做出政策調(diào)整。但政策很難有大的松動(dòng)，未來(lái)依靠囤地來(lái)賺錢將會(huì)變得更難。對(duì)于凈負(fù)債率高于90%且周轉(zhuǎn)偏慢的房企來(lái)說(shuō)，仍然面臨較大挑戰(zhàn)。
海通證券地產(chǎn)首席分析師涂立磊表示，從*經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的提法來(lái)看，各地的因城施策必須滿足兩個(gè)前提，一是不與長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)相悖，二是不違背“房住不炒”的原則，明年樓市穩(wěn)字為主，沒有必要過(guò)于樂觀也不用過(guò)度悲觀

深圳地鐵工程4號(hào)線觀湖段征地拆遷工作全面完工
隨著深圳市軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）觀瀾站紅線范圍內(nèi)的最后一棟建筑順利拆除，軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）觀瀾站正式完成了該站全部建筑物的征收拆遷工作。
觀湖拆除軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）觀瀾站紅線范圍內(nèi)的最后一棟建筑。
該項(xiàng)目征收清拆工作的順利完成，也標(biāo)志著龍華區(qū)觀湖街道圓滿完成市軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）的征收拆遷工作，為該重大民生項(xiàng)目順利推進(jìn)提供了堅(jiān)強(qiáng)**。
攻堅(jiān)克難：“地鐵4號(hào)線較難征拆項(xiàng)目”順利拿下
據(jù)了解，市軌道交通4號(hào)線北延段是深圳市、龍華區(qū)軌道工程，由既有龍華線清湖站引出，沿觀瀾大道敷設(shè)，到達(dá)牛湖站。其中，在觀湖轄區(qū)軌道路線長(zhǎng)約2.6公里，設(shè)有觀瀾站、松元廈站、觀瀾停車場(chǎng)及配套道路。其中涉及松元廈站需征拆建筑物46棟，總建筑面積約21900平方米；涉及觀瀾站需征拆建筑物15棟，總建筑面積約8900平方米。2019年9月，被市軌道辦稱為“地鐵4號(hào)線較難征拆項(xiàng)目”的觀湖街道松元廈站紅線范圍內(nèi)的46棟永久性建筑物，圓滿完成清拆任務(wù)，為地鐵4號(hào)線后期施工建設(shè)掃清了障礙。
2019年12月28日上午，觀湖街道在地鐵4號(hào)線觀瀾站舉行征地拆遷清拆儀式，正式拆除涉及觀瀾站的最后1棟永久性建筑，總建筑面積約800平方米，順利完成了市軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）觀瀾站全部清拆任務(wù)，也標(biāo)志著市軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）的整個(gè)征收拆遷工作任務(wù)順利圓滿完成。
協(xié)同作戰(zhàn)：把土地整備征地拆遷作為“一把手工程”推進(jìn)
據(jù)悉，為確保軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）征地拆遷工作的順利開展，觀湖黨工委、辦事處明確將這些重大項(xiàng)目的土地整備和征地拆遷工作列為“一把手工程”，主要領(lǐng)導(dǎo)靠前指揮，在深圳市軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）等項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立了工作組，做到征地拆遷項(xiàng)目在哪里，工作組辦公室地點(diǎn)就設(shè)在哪里。觀湖街道各部門齊心協(xié)力，協(xié)同作戰(zhàn)，凡是涉及土地整備和征地拆遷工作的重要問(wèn)題，都在第一時(shí)間研究、第一時(shí)間解決，推動(dòng)市軌道交通4號(hào)線三期工程征地拆遷工作在短時(shí)間內(nèi)接連取得重大突破。
“在項(xiàng)目開展過(guò)程中，多數(shù)房屋業(yè)主常年居住在外地，通過(guò)電話聯(lián)系也難于溝通清楚，時(shí)間與空間的因素使得約談極為困難，且業(yè)主對(duì)抗情緒強(qiáng)，談判難度極高?！苯值老嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，針對(duì)涉及觀瀾站需征拆房屋的業(yè)主特點(diǎn)，街道領(lǐng)導(dǎo)多次召開征拆推進(jìn)協(xié)調(diào)會(huì)，加大征拆協(xié)調(diào)力度，實(shí)地調(diào)研走訪，直面困難，召開現(xiàn)場(chǎng)部署會(huì)，強(qiáng)力推進(jìn)征拆進(jìn)度。為了與業(yè)主迅速建立起良好的關(guān)系，工作人員多次主動(dòng)遠(yuǎn)赴外地與業(yè)主當(dāng)面溝通，通過(guò)深入講解法律法規(guī)和政策，明確新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和征地程序，有效消除了業(yè)主疑惑。
觀湖街道有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次拆除行動(dòng)意義非凡，不僅為市軌道交通4號(hào)線三期工程（觀湖段）觀瀾站的施工建設(shè)提供了全部的施工作業(yè)面，更有效地**了地鐵4號(hào)線（觀湖段）的快速建設(shè)。

廣州，2019年1月23日 – 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際在廣州四季酒店舉行了2017年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2019年展望的媒體分享會(huì)。高力國(guó)際回顧了2017年深圳寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)投資市場(chǎng)及城市更新等熱點(diǎn)并對(duì)2019年的行業(yè)趨勢(shì)做出了展望。


甲級(jí)寫字樓租金水平穩(wěn)定增長(zhǎng)，空置率將保持平穩(wěn)


2017年廣州經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)需求旺盛，全年凈吸納量為497,600平方米?？罩寐氏陆?，租金水平穩(wěn)定增長(zhǎng)。截止2017年第四季度，廣州市核心商圈全年僅有15.5萬(wàn)平方米新增甲級(jí)寫字樓推出市場(chǎng)，若干新增供應(yīng)推遲交付時(shí)間。


受益于有限的新增供應(yīng)，廣州甲級(jí)寫字樓平均租金同比增長(zhǎng)6.5%，達(dá)169元每平方米每月。珠江新城子市場(chǎng)同比增長(zhǎng)6.1%，達(dá)183元每平方米每月，租金水平繼續(xù)領(lǐng)跑廣州各甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。


廣州甲級(jí)寫字樓現(xiàn)時(shí)整體空置率為8.3%，較2016年底同比下降8%。琶洲子市場(chǎng)總存量較小，且作為未來(lái)的電子商務(wù)聚集區(qū)，子市場(chǎng)內(nèi)需求旺盛，空置率較去年底下降23.1%達(dá)14.6%。


以租賃成交面積計(jì)算，按成交子市場(chǎng)分類，2017年珠江新城作為核心商務(wù)區(qū)，以53%繼續(xù)主導(dǎo)廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)；琶洲子市場(chǎng)的交易面積較2016年大幅上升，占全市交易面積的19%；天河北體育中心和越秀分別占全市交易面積的16%和12%。


高力國(guó)際廣州董事總經(jīng)理、華南區(qū)辦公樓服務(wù)部主管馮文光指出：平均租金的增長(zhǎng)和交易面積份額的提升預(yù)示著市場(chǎng)看好琶洲子市場(chǎng)的前景。預(yù)計(jì)隨著互聯(lián)網(wǎng)巨頭總部辦公樓的逐漸交付，必將吸引更多上下游或科技類企業(yè)以及創(chuàng)新型人才進(jìn)入琶洲，從而促進(jìn)技術(shù)的交流，提高合作的效率，帶動(dòng)廣州創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。


以租賃成交面積計(jì)算：


2017年廣州寫字樓租賃客戶行業(yè)類別呈現(xiàn)多元化。其中過(guò)60%的交易面積集中在金融業(yè)（26%），房地產(chǎn)業(yè)（21%）以及計(jì)算機(jī)/通訊/高新科技行業(yè)（19%）。本年度房地產(chǎn)行業(yè)的交易面積僅次于金融業(yè)，達(dá)到全市交易面積的21%。房地產(chǎn)行業(yè)活躍的租賃行為，源自各靈活辦公空間品牌在廣州市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)張。


以租賃成交宗數(shù)計(jì)算：


內(nèi)資公司占全市交易宗數(shù)的83%，外資公司則占17%。內(nèi)資公司仍是廣州市場(chǎng)交易活動(dòng)的主體，外資公司租賃行為相對(duì)保守。全市過(guò)八成交易宗數(shù)的租賃面積在2000平方米以下，接近一半交易宗數(shù)的租賃面積在500平方米以下。過(guò)八成交易宗數(shù)的合同價(jià)控制在190元每平方米每月以內(nèi)，過(guò)一半交易宗數(shù)的合同價(jià)在150元每平方米每月以內(nèi)。廣州市寫字樓租賃市場(chǎng)租金分層明顯，按照交易宗數(shù)的比例，可劃分為四個(gè)租金區(qū)間，分別為：130元每平方米每月以內(nèi)（29%），131-150每平方米每月（26%），151-190元每平方米每月（26%）及190元每平方米每月以上（19%）。


高力國(guó)際廣州分公司辦公樓服務(wù)部董事陳昱豪預(yù)計(jì)：2019年將有更多外來(lái)靈活辦公品牌首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，本土品牌繼續(xù)擴(kuò)張，互相搶奪市場(chǎng)份額，呈現(xiàn)遍地開花的局面。此外，各品牌的選址策略將不局限于核心商業(yè)圈。以更低的價(jià)格租賃新興商業(yè)圈或邊緣商業(yè)圈，從而為使用者提供更高質(zhì)量的服務(wù)，將成為各靈活辦公空間品牌打造差異化的選項(xiàng)之一。


展望未來(lái)，廣州甲級(jí)寫字樓2019年新增供應(yīng)約50萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)至2019年底，全市空置率將保持平穩(wěn)。平均租金實(shí)現(xiàn)同比5%的增長(zhǎng)。廣州寫字樓的新增供應(yīng)在未來(lái)四年將集中在琶洲和國(guó)際金融城，過(guò)半數(shù)集中在琶洲，過(guò)1/4集中在國(guó)際金融城。


廣州物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)回顧與展望


宏觀經(jīng)濟(jì)及政策概覽：2017年廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。1-11月，全市工業(yè)低速增長(zhǎng)，企業(yè)提升質(zhì)量效益，利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)；工業(yè)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同比增長(zhǎng)過(guò)15%； 全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.2%。預(yù)計(jì)2017全年GDP將突破2萬(wàn)億元。


2017年7月，《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》明確粵港澳在大灣區(qū)建設(shè)的角色及分工，廣州將建設(shè)成為國(guó)際航運(yùn)中心，融入國(guó)家“一帶一路”建設(shè)和粵港澳大灣區(qū)平臺(tái)，成為國(guó)家實(shí)施“一帶一路”建設(shè)的交匯點(diǎn)和門戶樞紐，粵港澳大灣區(qū)大發(fā)展的主力軍和內(nèi)核區(qū)，全球航運(yùn)價(jià)值網(wǎng)和供應(yīng)鏈管理中樞。


2017年1-11月，伴隨全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，廣州市進(jìn)出口總值亦實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)16.9%；廣州市港口貨物吞吐量也實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)8.8%。截至2017年底，廣州港已經(jīng)成為全球第七個(gè)集裝箱吞吐量突破2000萬(wàn)的成員。


2017市場(chǎng)概況：廣州市非保稅優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)需求持續(xù)升溫，全年凈吸納量共計(jì)約5.3萬(wàn)平方米。2017年廣州市非保稅優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)新增供應(yīng)僅5萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)空置率下降至7.1%，同比下降0.6%，平均租金同比增長(zhǎng)3.8%，達(dá)到32元每平方米每月（不含管理費(fèi)凈有效租金）?；浉郯拇鬄硡^(qū)規(guī)劃的推進(jìn)加速了區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，而廣州物流倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求且價(jià)格攀升，大量對(duì)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)的需求被佛山、清遠(yuǎn)、東莞和惠州等周邊供應(yīng)更多，租金更低的市場(chǎng)所吸納。


展望未來(lái)，高力國(guó)際廣州分公司產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)副董事鄧智輝表示：廣州非保稅優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)未來(lái)兩年將有約15萬(wàn)平方米新增供應(yīng)推出市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2019年上半年平均租金水平面臨壓力，空置率上升。但新增供應(yīng)將在下半年被市場(chǎng)迅速吸納，租金水平上升，空置率下降。預(yù)計(jì)至2019年底，平均租金將同比增長(zhǎng)3-5%。隨著一手倉(cāng)儲(chǔ)用地的短缺和政府對(duì)舊倉(cāng)庫(kù)或物流園的整理和搬遷，預(yù)計(jì)未來(lái)二手倉(cāng)儲(chǔ)用地交易市場(chǎng)活躍，從而推高二手倉(cāng)儲(chǔ)用地的出售價(jià)格。


就中長(zhǎng)期市場(chǎng)趨勢(shì)而言，發(fā)展商土地儲(chǔ)備基本開發(fā)完畢，廣州市場(chǎng)新增供應(yīng)少（集體用地項(xiàng)目除外）；電商、零售商需求旺盛，3PL需求穩(wěn)定；市場(chǎng)已落成項(xiàng)目基本滿租，新增項(xiàng)目少，空置率保持低位；預(yù)計(jì)租金短期仍將平穩(wěn)上升，售價(jià)短期將加速上升。


針對(duì)物流發(fā)展商在廣州市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇而言：


挑戰(zhàn)：目前整個(gè)華南的物流土地供應(yīng)緊張，在核心城區(qū)及周邊交通便利的區(qū)域尤為嚴(yán)重，制約了倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目的擴(kuò)張與布局；廣東省國(guó)土資源廳在7月份發(fā)布《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）》，工業(yè)用地全面實(shí)行彈性年期出讓。新增工業(yè)用地出讓原則上不過(guò)20年，增加了一手土地項(xiàng)目開發(fā)難度；周邊城市如佛山、東莞等地大量供應(yīng)集中推出，吸收了部分廣州客戶的需求；集體用地項(xiàng)目供應(yīng)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。


機(jī)遇：作為千年商都，廣州本地消費(fèi)市場(chǎng)和進(jìn)出口貿(mào)易基礎(chǔ)扎實(shí)，電商發(fā)展成熟，新落地大型工業(yè)項(xiàng)目眾多，各類倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛；政府致力打造國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，高速路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善；由于政府前期在規(guī)劃、招商方面沒有足夠重視，造成廣州市場(chǎng)上定位高端、規(guī)劃優(yōu)質(zhì)的物流項(xiàng)目供應(yīng)相對(duì)不足，倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)、開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，在舊城區(qū)的倉(cāng)庫(kù)對(duì)地區(qū)交通、消防安全等帶來(lái)影響甚至隱患；舊倉(cāng)庫(kù)或物流園的整理和搬遷，將推動(dòng)新的物流中心區(qū)域的發(fā)展；二手工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)活躍，大型工廠資產(chǎn)盤活項(xiàng)目增多，為二手項(xiàng)目開發(fā)提供機(jī)會(huì)。


城市更新之轉(zhuǎn)型升級(jí)、大勢(shì)所趨的機(jī)遇


國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，寸土寸金的一二線城市中心區(qū)基本處于無(wú)新增土地供應(yīng)階段。而廣州更是在2017年3月30日頒發(fā)新政，令商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展靈活性受阻。為爭(zhēng)取發(fā)展資源，開發(fā)商八仙過(guò)海，各顯神通拓展土地渠道，產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、城市更新、舊村改造、棚戶區(qū)改造方式多樣。其中，也有開發(fā)商將眼光瞄準(zhǔn)了城市更新，嘗試與政府合作，獲得發(fā)展新機(jī)遇。


高力國(guó)際華南區(qū)咨詢服務(wù)部高級(jí)董事陳厚橋表示，“當(dāng)既有片區(qū)的高度和發(fā)展到了一定的階段，發(fā)展受到了限制，這時(shí)候就需要進(jìn)行升級(jí)改造了；如同廣州之前的一江兩岸改造、近期天河CBD進(jìn)行中的升級(jí)改造和重慶現(xiàn)在對(duì)兩江四岸進(jìn)行的升級(jí)改造一樣。我們可以預(yù)見在不久的將來(lái)，上海陸家嘴、深圳福田、佛山千燈湖等區(qū)域也會(huì)陸續(xù)需要進(jìn)行升級(jí)改造?？梢哉f(shuō)，市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新一輪區(qū)域城市全方位整合升級(jí)改造的需求。


但城市更新的方式多樣，既有再開發(fā)、整治改善，也有保護(hù)。只對(duì)一些現(xiàn)有的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造、增值及經(jīng)營(yíng)，不會(huì)像住宅房產(chǎn)一樣快周轉(zhuǎn)，回收期會(huì)很長(zhǎng)；而再開發(fā)周期很長(zhǎng)，拆遷難度大；所以，從存量中去找增量才是未來(lái)的正確發(fā)展方向。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年50大城市合計(jì)賣地3.74萬(wàn)億，同比上漲3.7%，土地市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市上漲明顯放緩。50大城市平均樓面價(jià)2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米下調(diào)了13.3%，是近年來(lái)首次出現(xiàn)的土地價(jià)格明顯下調(diào)。


數(shù)據(jù)顯示，50大城市里過(guò)千億土地出讓金的城市有11個(gè)，杭州全年賣地2500億，上海，鄭州，重慶，蘇州，北京，武漢、廣州、寧波、成都、天津10個(gè)城市賣地達(dá)到1千億以上。但整體看，近幾個(gè)月熱點(diǎn)城市土地成交額同比漲幅放緩。平均土地溢價(jià)率50個(gè)城市中47個(gè)城市出現(xiàn)溢價(jià)率下調(diào)。27個(gè)城市平均樓面價(jià)下調(diào)。
與此同時(shí)，房企拿地積極性全面退燒，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率保持低位。熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。


對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，全國(guó)多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高。出現(xiàn)流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性。較近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，也導(dǎo)致房企對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。
另一方面，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)。從2016年930開始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。
張大偉表示，2019年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度將逐漸降低，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率也將有所降低。
去年官方九提房地產(chǎn)稅 專家推測(cè)今年或征求意見
今年1月1日起，重慶市主城個(gè)人新購(gòu)高檔住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)將由2019年的15455元/平方米調(diào)整為17630元/平方米，引發(fā)了熱議。那么籌備多年的房地產(chǎn)稅立法2019年會(huì)不會(huì)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展？


蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍對(duì)記者表示， 此次重慶房產(chǎn)稅起征點(diǎn)上調(diào)，是重慶市根據(jù)近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的情況，對(duì)已經(jīng)實(shí)施的房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策進(jìn)行例行的調(diào)整。
如是金融研究院高級(jí)宏觀策略研究員楊芹芹對(duì)記者表示，重慶提高房產(chǎn)稅起征點(diǎn)，主要是為了配合房?jī)r(jià)走勢(shì)。自2011年開征以來(lái)，重慶已在多個(gè)房?jī)r(jià)上漲年份上調(diào)起征點(diǎn)，使得房產(chǎn)稅征收更加合理。
重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房、在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。
楊芹芹表示，上海和重慶作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，在征收對(duì)象、免稅面積、稅率、計(jì)稅依據(jù)等方面存有差異，總體來(lái)看重慶的稅率略高于上海的稅率，盡管總體的調(diào)控效果都不顯著，但重慶調(diào)控房?jī)r(jià)的政策效果要明顯好于上海。
黃志龍認(rèn)為，整體來(lái)看，上海、重慶兩地房產(chǎn)稅由于覆蓋面比較低，對(duì)樓市的作用十分有限。
值得注意的是，相比上海、重慶的房產(chǎn)稅，對(duì)于一字之差的房地產(chǎn)稅，記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2019年3月份政府工作報(bào)告提出，要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，到9月7日，十三屆****立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，再到12月5日，國(guó)家稅務(wù)總局答復(fù)政協(xié)提案指出，在推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度立法與改革過(guò)程中，統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策。這期間，官方就有過(guò)9次表態(tài)。
楊芹芹表示，由于房地產(chǎn)稅的受眾面廣，我國(guó)在推進(jìn)過(guò)程中較為謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)稅草案起草已耗時(shí)過(guò)2年，采用小碎步式。雖然目前官方尚未公布明確的房地產(chǎn)稅立法時(shí)間表，但從各部委透露的信息可以推算大致的進(jìn)程。
楊芹芹說(shuō)，2019年全國(guó)*期間，**發(fā)言人張業(yè)遂稱“房地產(chǎn)稅法方案已在內(nèi)部征求意見”、“對(duì)現(xiàn)行的稅收條例修改上升為法律，力爭(zhēng)在2020年前完成?！笨梢詳喽ǚ康禺a(chǎn)稅法草案輪廓已逐漸清晰，正處于后期完善階段，2019年房地產(chǎn)稅法草案可能會(huì)開始公開征求意見，并提請(qǐng)人大**進(jìn)行審議?？紤]到房地產(chǎn)稅涉及面較廣且相對(duì)敏感，預(yù)計(jì)會(huì)經(jīng)過(guò)三審，周期較長(zhǎng)。雖然房地產(chǎn)稅越來(lái)越近，但應(yīng)該不可能倉(cāng)促出臺(tái)，全面開征至少還需要兩年到三年的時(shí)間。


黃志龍表示，根據(jù)**的立法規(guī)劃，房地產(chǎn)稅將在本屆人大任期內(nèi)完成，根據(jù)*改革的統(tǒng)一部署，2020年前后完成立法的可能性較大。
推出房地產(chǎn)稅對(duì)樓市有何影響呢？黃志龍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但也不能以畢其功于一役的心態(tài)看待房地產(chǎn)稅政策出臺(tái)，當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象是*和地方財(cái)政體制、土地制度、金融體制等多重因素形成的，只有在這些領(lǐng)域的改革基本完成，體制基本理順，才能根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。
楊芹芹認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅主要作用是調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平，籌集財(cái)政收入。美國(guó)、日本這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家都有房地產(chǎn)稅，但是并沒有因征收房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲。從國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)看，上海和重慶自2011年推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，房?jī)r(jià)不跌反漲，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用效果并不明顯。這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)變動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，房地產(chǎn)稅主要是短期情緒沖擊，尤其是對(duì)于人口集中、需求旺盛的城市，房地產(chǎn)稅的征收對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用十分有限。


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